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三亚市南岛—高峰片区控制性详细规划
作者: 网络工作站    来源: 南岛    更新日期:2014-3-6    阅读次数:6594
关于《三亚市南岛—高峰片区控制性详细规划》批后公布

    《三亚市南岛—高峰片区控制性详细规划》已经三亚市人民政府批准实施(三府函【2013】837 号)。现根据《中华人民共和国城乡规划法》及《海南省城乡规划条例》有关规定,依法予以公布。在上述控规规划区范围内的各项建设活动应严格按照已批准规划执行。

                                                     三亚市规划局
                                                二〇一四年二月十九日


          《三亚市南岛—高峰片区控制性详细规划》内容简介

一、规划背景
    为有效引导和控制南岛—高峰片区内的建设与开发,提升南岛—高峰片区城镇建设形象,组织编制了本控规。本次规划立足海南“国际旅游岛”建设的宏观背景,遵循三亚市总体发展格局,落实《三亚市城市总体规划(2012-2020)》,弥补三亚腹地休闲娱乐空白,为海南农垦系统的改革与发展起到示范作用。
    规划编制过程中通过专家咨询和文件等形式,分别征求了省内外专家、海南省住房和城乡建设厅、三亚市人民政府、三亚市规划局、三亚市交通运输局、三亚市园林环卫局、三亚市凤凰镇人民政府等多方面的意见,主要过程如下:
    ——2012年12月17日提交专家咨询,会议原则通过该规划方案并提出了修改完善意见;
    ——2013年8月16日至9月15日,该规划通过媒体、网络等手段,进行了法定公示;
    ——在三亚市城乡规划委员会第6次会议上原则通过,2013年11月29日由三亚市人民政府正式批复(详见三府函【2013】837号)。

二、规划范围
    三亚市南岛-高峰片区地处三亚腹地,位于三亚市中心西北部,北至晋淼矿泉水厂北权属线,南至前哨队南边界,含南岛农场场部、高峰工作区、前卫队及前哨队部分用地,规划范围总面积约420.34公顷,该范围也是技术指标计算范围。
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三、规划定位
    功能定位:生态友好型国际热带山地特色旅游度假小镇,三亚北部山区的旅游及农业服务基地。
    开发管控单元核心功能:
    NG1单元核心功能应包括:由无污染工业及生态度假结合的生态工业休憩区。
    NG2单元核心功能应包括:富有特色的山地农庄和旅游住所。
    NG3单元核心功能应包括:生态居住、行政办公、商业服务、特色工艺品加工制作、民族工艺商业中心、餐饮业等综合服务中心。
    NG4单元核心功能应包括:具有多样新颖游览项目、浓郁地域风情、回归自然、回归田园的高级疗养度假胜地。            
    NG5单元核心功能应包括:兼顾本地居民和外地度假旅游客户的居住组团。
    NG6单元核心功能应包括:农业体验园、观光园。同时在区域内形成集旅游客车、各类私家车及本地、外地一体的综合交通枢纽。
    NG7单元核心功能应包括:生态环境良好的特色生态度假区。

四、规划布局
    1.规划结构:“核心引领、点轴推进、多元协同、联动发展”。

按此在新窗口浏览图片1)核心引领——南岛农场场部作为规划区公共服务及配套服务中心,为规划区服务。
    (2)点轴推进——片区范围内合理选择项目点,并通过南北纵向贯穿的827县道交通轴联系,形成以点轴带动周边单元的发展模式。
    (3)多元协同——规划在片区形成生态居住、旅游观光、商业服务、康体养生等多种功能。
    (4)联动发展——规划区内形成七大分区,分别为风情旅游度假区、山地休闲度假区、风情小镇生活区、康体养生度假区、橡胶风情度假区、田园小镇生活区、生态休憩度假区。
    2.用地规模


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本次规划编制范围面积为420.34公顷,城镇建设用地面积约为244.54公顷。其中居住用地为49.02公顷,公共管理与公共服务设施用地19.25公顷,商业服务业设施用地102.94公顷,商业居住混合用地7.00公顷,物流仓储用地1.47公顷,道路与交通设施用地25.45公顷,公用设施用地8.46公顷,绿地与广场用地27.94公顷。村庄建设用地4.05公顷,非建设用地122.65公顷,发展备用地49.11公顷。

五、公共服务设施规划
    1.开发管控单元公共服务设施
    (1)NG1单元开发管控单元公共服务设施:无。
    (2)NG2单元开发管控单元公共服务设施:


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1)教育设施:中学1处:位于地块NG2-2-1,占地面积5.33ha;地块幼儿园1处,位于地块NG2-3-7。
    2)文化娱乐设施:文化活动中心1处,位于地块NG2-2-2,占地面积1.80ha。
    3)体育设施:体育中心1处,位于地块NG2-2-4,占地面积0.88ha。
    4)行政管理与社区服务设施:社区服务中心2处,分别位于地块NG2-3-7和NG2-4-3,附设不单独划分用地。
    (3)NG3单元开发管控单元公共服务设施:
    1)教育设施:小学1处,位于地块NG3-5-3,占地面积1.18ha;幼儿园2处,分别位于地块NG3-2-3、NG3-9-2,占地面积分别为0.37ha、0.39ha。
    2)医疗卫生设施:社区卫生服务站1处,位于地块NG3-3-2,附设,不单独划分用地。
    3)行政管理与社区服务设施:社区服务中心2处,分别位于地块NG3-8-2、NG3-12-2,附设,不单独划分用地;党政机关1处,位于地块NG3-7-4,占地面积0.61ha;派出所1处,位于地块NG3-9-4,占地面积0.15ha。
    4)商业金融服务设施:农贸市场1处,位于地块NG3-8-1,占地面积0.74ha.
    5)邮政电信设施:电信支局1处,邮电所1处,两个设施合并建设,位于地块NG3-10-1,占地面积0.50ha。
    6)其他:公交始末站1处,位于地块NG3-13-2,占地面积0.30ha。
    (4)NG4单元开发管控单元公共服务设施:
    1)医疗卫生设施:医院1处,位于地块NG4-2-2,占地面积3.10ha。
    (5)NG5单元开发管控单元公共服务设施:
    1)教育设施:幼儿园1处,位于地块NG5-1-5,占地面积0.33ha。
    2)医疗卫生设施:社区卫生服务站1处,位于地块NG5-1-3,附设,不单独划分用地。
    (6)NG6单元开发管控单元公共服务设施:
    1)教育设施:中学1处,位于地块NG6-1-1,占地面积2.73ha;小学1处,位于地块NG6-7-5,占地面积1.63ha;幼儿园1处,位于地块NG6-6-6,占地面积0.7ha。
    2)文化娱乐设施:文化活动中心1处,位于地块NG6-5-3,占地面积0.39ha。
    3)行政管理与社区服务设施:社区服务中心1处,位于地块NG6-2-1,附设,不单独划分用地;党政机关1处,位于地块NG6-5-2,占地面积1.14ha;派出所1处,位于地块NG6-3-2,占地面积0.71ha。
    4)社会福利与保障设施:敬老院1处,位于地块NG6-5-1,占地面积0.42ha。
    5)医疗卫生设施:卫生院1处,位于地块NG6-6-2,
    6)其他:长途汽车站1处,位于地块NG6-3-1,占地面积1.22ha。
    7)商业金融服务设施:加油站1处,位于地块NG6-8-2,占地面积0.34ha。
    (7)NG7单元开发管控单元公共服务设施:无。

六、道路与交通设施规划
    1.路网结构
    南岛—高峰片区主要由827县道将各个单元串联起来。地块形成 “一纵两环”的路网结构。
    一纵:827县道;
    两环:规划在南岛场部形成一条环形道路,由纬一路、经一路、经五路及827县道部分路段围合而成;在高峰镇区由经九路、纬七路、经十一路围合成一环。
    2.道路分级

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南岛—高峰片区规划道路分为主干路、次干路、支路等三级道路。城市主干路红线宽度为22米和18米;次干路红线宽度为15米和12米;支路红线宽度为12米、9米和7米。
    3.公交系统
    在NG6-3-1地块设立乡镇公交换乘枢纽。公交线路沿827县道进行设置,公交站点的设置应接近大多数单元,并宜结合度假用地及生活用地的入口设置,公交站点的设置满足《城市道路交通设计规范》所规定的≤500m半径的服务范围。在南岛场部NG3-13-2地块设置公交首末站。公交车系统分为2种,一是生活交通型;二是旅游度假型,车辆建议以环保车辆(如电瓶车)为主,保护度假生活区生态环境。
    4.慢性交通系统
    沿827县道设置独立的非机动车道和人行通道串联起整个片区,风情小镇生活区以生活性步道为主,在各个旅游区要结合山地、水系及旅游景点形成系统的慢行交通线路。
    5.停车场(库)设计
    南岛—高峰片区配置公共停车设施包括:公共停车场(库)、公交车总站和各类设施的配建停车。公共停车场(库)结合规划的各个单元绿化广场、公共活动设施和商业设施进行安排;配建停车设施采用地面与地下相结合的方式解决。在NG2-1-6、NG3-7-5设置2处社会停车场。各单元配建机动车位参考三亚市暂行规定和城市规划管理规定。

七、绿地及景观系统规划
    1.绿地与广场规划
绿地与广场用地总面积为:27.94公顷。其中:公园绿地22.74公顷,防护绿地3.9公顷,广场用地1.2公顷。
南岛—高峰片区绿地系统由山地主题公园、绿廊、滨水绿带和街道绿化共同构成。公园绿地内只允许建设小型低层园林式建筑,功能为游览和公共服务。
    2.景观系统规划
    (1)景观结构
    南岛—高峰片区形成丰富的场地景观特征。景观结构为“一轴、三廊、七片区”景观结构应突出山水园林的特征,实现山水景观的可视性和可达性,保证滨水地带及山地的公共性,提高片区山水景观质量。充分利用山体景观和水体景观的相互渗透形成贯穿东西的三条主要的景观廊道。

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一轴:小镇风情体验景观轴。沿827县道形成一条以特色风情体验为主的生态景观轴。
    三廊:利用山体景观和水体景观的相互渗透形成贯穿东西的三条主要的景观廊道。分别为纬二路生态景观廊、纬四路生态景观廊、纬七路生态景观廊。
    七片区:风情体验休闲度假区、山地休闲度假风貌区、风情小镇生活风貌区、康体养生度假风貌区、橡胶风情度假风貌区、田园度假景观风貌区、特色生态风貌区。
    (2)景观系统要素
    滨水景观:片区内尽量保持水域的开放性,设置步道、观景平台等一些人工景观。水体大部分采用自然型驳岸,以调节生态环境。
    道路景观:道路绿化景观体现热带山地环境特色,沿道路种植富有热带情调的当地树种。
    山地景观:结合山地的现状条件,充分利用贯穿南岛场部东西两侧的视线通廊显山露水,并在南岛场部西南部山顶制高点设置观景平台,形成互相呼应的山地景观。
    农业景观:利用当地资源优势发展现代观光农业,在南岛场部和高峰结合基本农田建立田园景观观光旅游区。NG5结合橡胶林地设置橡胶风情度假区。
    景观节点:沿主要的景观轴线设置多处景观节点。风情小镇主干路交叉口和农场场部构成风情小镇3个重要景观节点,另设置一些中心广场节点。

八、城市设计引导
    1.建筑形态指引
    (1)建筑形式与风格——以现代建筑风格为主,同时注重对当地黎族和苗族建筑特色和风格的研究,创造性的应用于现代建筑中。立足当地,注意与自然环境的融合。屋顶宜采用与太阳能设施相结合的坡屋顶或局部坡屋顶形式。底层宜采用底层架空的形式,一方面可遮阳避雨、提供适于交往的公共开放空间;另一方面丰富建筑景观层次,造型虚实对比强烈,形成南方地区建筑通透、轻巧的风格。
    (2)建筑色彩——建筑色彩以棕黄色和象牙白色为主,局部增加一些跳跃的彩色系,增加视觉效果。商业、商务等公共建筑以暖色调为主,实墙应该采用明度适中、彩度适中的色调。
    (3)建筑高度——为保障山体及山边地带的公共性和良好的可达性,严格管控山地区域发展建设,应适当控制该区域内的功能、开发规模及开发强度,保障与山体轮廓线的良好协调,靠近山体一侧的城市建设,要尽量将自然山体显露出来。建筑单体高度大部分在24米以内,除个别标志性建筑控制在36米以内,商业建筑以2-5层为主。
    2.夜景照明指引
    将办公、商业、娱乐建筑群、广场等作为重点照明地段,将827县道、滨水商业步行街作为重点照明带,休闲娱乐公园以低照度的环境光烘托恬静的园林气氛。
    3.公共艺术及广告标识指引
    (1)为避免南岛—高峰片区内的景观过于城市化和商业化,应严格加强对商业广告的管理,避免商业广告影响南岛—高峰片区的整体形象和环境档次。
    (2)南岛—高峰片区内的任何建筑物立面及屋顶均不得附加商业性广告牌,沿道路不得单独设置任何形式的商业性广告,与其他道路设施(指路牌、灯杆等)组合设置的商业广告,必须造型美观,不得喧宾夺主。
    (3)应完善南岛—高峰片区内部的指路牌等标识系统的建设,建议对其进行统一的CI设计。
    (4)片区内公共场所应该设置雕塑、指示牌、电话亭、无障碍设施、休息座椅等城市景观小品,风格应与建筑、街区风貌协调。

九、建设开发管控
    1.总体要求
    本规划范围内的各类市政、公共交通设施等属于黄线控制范围。黄线内的用地,不得改作他用,不得违反法律法规、强制性标准以及批准的规划进行开发建设;因城市发展和城市功能、布局变化等,需要调整黄线的,应当组织专家论证,依法调整城镇规划,并相应调整黄线;在黄线内新建、改建、扩建各类建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施,应当依法向建设主管部门(城乡规划主管部门)申请办理规划许可,并依据有关法律、法规办理相关手续。黄线范围内禁止下列活动:违反规划要求进行建筑物、构筑物以及其他设施的建设;违反国家有关技术标准进行建设;未经批准,改装、迁移或拆毁原有基础设施的行为;其他损坏城镇基础设施或影响城镇基础设施安全和正常运转的行为。
    本规划范围内的公园绿地、防护绿带等属于绿线控制范围。绿线内的用地,不得改作他用,不得违反法律法规、强制性标准以及批准的规划进行开发建设;有关部门不得违反规定,批准在绿线范围内进行建设;因建设或者其他特殊情况,需要临时占用绿线内用地的,必须依法办理相关审批手续;在绿线范围内,不符合规划要求的建筑物、构筑物及其他设施应当限期迁出;对公园绿地实行严格的控制,对居住小区级绿地及组团级绿地,严格控制其面积,对具体位置不做硬性规定。
    2.地块开发控制

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    规划区内鼓励公共功能混合性的用地,城市建设用地的适建范围应按照本规划中的规定执行。

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